Nutzfahrzeuge
Beispiele:
- LKWs
- Busse
Transaktionsformen (Mobilien)
Im Mobilien-Sektor existieren zwei wesentliche Transaktionsformen, die für Unternehmen z. T. ähnliche, aber auch sehr unterschiedliche Effekte bewirken können:
Sale-and-Lease-back
- Verkauf an eine Mobilien-Leasinggesellschaft
- Nutzungsvereinbarung über Mobilien-Leasingvertrag
Sale-and-Mietkauf-back
- Verkauf an eine Mobilien-Leasinggesellschaft
- Nutzungsvereinbarung über Mobilien-Mietkaufvertrag
An dieser Stelle sei erwähnt, dass für Sale-and-Mietkauf-back bei Mobilien-Leasinggesellschaften zum Teil auch die Begriffe Sale-and-Rent-back oder Sale-and-Buy-back genutzt werden. Da der Begriff Sale-and-Rent-back im Sinne eines normalen Mietvertrages (wie für Immobilien) für Mobilien nicht praxisrelevant ist, haben wir uns zur begrifflichen Abgrenzung für Sale-and-Mietkauf-back entschieden.
Beide o. g. Transaktionsformen werden nach der Auflistung der möglichen Assetklassen im Folgenden detailliert beschrieben und zusammenfassend tabellarisch gegenübergestellt.
Assetklassen (Mobilien)
Für die im Folgenden beschriebenen Transaktionsarten Sale-and-Lease-back und Sale-and-Mietkauf-back kommen vor allem folgende Mobilien-Assetklassen in Frage:
Baumaschinen / Baufahrzeuge
Beispiele:
- Muldenkipper
- Bagger
- Radlader
- Kräne
- Planierraupen
- Straßenwalzen
- Asphaltfräsen
- Tunnelfräsen
- Betonmischer
Maschinen
Beispiele:
- Produktionsmaschinen
- Werkzeugmaschinen
- Fräsmaschinen
- Kunststoff-Fertigungsmaschinen
- Druckmaschinen
- Roboter
Medizin-/Labortechnik
Beispiele:
- Diagnose- und Therapiegeräte
- Kernspin-Tomographen
Energie-/Umwelttechnik
Beispiele:
- Windkraftanlagen
- Solarparks
- Photovoltaikanlagen
- Blockheizkraftwerke
- Wasserkraftwerke
- Geothermie-Anlagen
Schienenfahrzeuge
Beispiele:
- Straßenbahnen
- U-Bahnen
- Lokomotiven
- Waggons
Luftfahrzeuge
Beispiele:
- Passagierflugzeuge
- Frachtflugzeuge
- Hubschrauber
Wasserfahrzeuge
Beispiele:
- Kreuzfahrtschiffe
- Supertanker
- Containerschiffe
- Frachtschiffe
Großanlagen
Beispiele:
- Produktionsanlagen
- Hochregallager
Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass einige der vorgenannten Assetklassen aufgrund ihrer Größenordnung i. d. R. komplexere und individuelle Strukturen erfordern, die dann eher denen bei Immobilien ähneln, z. B. hinsichtlich der Abwicklung über Einzelobjektgesellschaften mit individueller Finanzierung. Hierfür kommen dann vor allem Leasinggesellschaften, die sowohl den Immobilien- als auch den Großmobilien- bzw. Großanlagensektor abdecken, in Frage.
Sale-and-Lease-back (Mobilien)
Grundstruktur (Grafik)
Grundstruktur (Beschreibung)
Hier finden Sie eine Beschreibung der wesentlichen Vertragselemente einer Sale-and-Lease-back-Transaktion.
Mobilien-Leasinggesellschaft
Die Mobilien-Leasinggesellschaft ist Vertragspartner des Unternehmens und fungiert als Leasinggeber.
Manche Mobilien-Leasinggesellschaften fassen die Leasingobjekte auch in separaten „Untergesellschaften“ zusammen.
Mobilien-Kaufvertrag (Sale)
Zwischen dem Unternehmen und der Mobilien-Leasinggesellschaft wird ein Kaufvertrag über die relevanten Vermögensgegenstände geschlossen. Die Leasinggesellschaft wird rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer.
Dabei kann es sich sowohl um neu erworbene als auch um gebrauchte, bereits vom Unternehmen genutzte Assets handeln. Letzteres ist der eigentliche Ansatz des Sale-and-Lease-back und erfordert eine entsprechende Expertise bei Marktwertermittlung (Zeitwertermittlung). Renommierte Mobilien-Leasinggesellschaften verfügen durch die Vielzahl der realisierten Transaktionen regelmäßig über eine hohe Kompetenz bei der Bewertung des Anlagevermögens und kooperieren häufig mit externen spezialisierten Gutachtern.
Handelt es sich um erst kurz zuvor angeschaffte Objekte, spricht man von einem technischen Sale-and-Lease-back. Manchmal muss dies aus rein technischen Gründen durchgeführt werden, z. B. weil die Objekte schon geliefert und bezahlt wurden oder weil bei einer Vielzahl von Lieferanten ein ansonsten üblicher Bestelleintritt zu umständlich wäre. In dem Fall steht dann nicht die Liquiditätsbeschaffung im Vordergrund, sondern die zeitlich versetzte Finanzierung einer Neuanschaffung.
Mobilien-Leasingvertrag (Lease-back)
Neben dem Kaufvertrag bildet der Mobilien-Leasingvertrag (i. d. R. Standardvertrag + Zusatzvereinbarung „Sale-and-Lease-back“) ein weiteres Element der Sale-and-Lease-back-Transaktion, über den sich das Unternehmen (Leasingnehmer) die Weiternutzung der Vermögensgegenstände gegenüber der Mobilien-Leasinggesellschaft (Leasinggeber) sichert.
Der Mobilien-Leasingvertrag hat häufig eine Laufzeit zwischen 48 und 60 Monaten, diese kann aber je nach Wirtschaftsgut und zugrundgelegter (Rest-)Nutzungsdauer auch darüber hinaus gehen.
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Vollamortisations- und Teilamortisationsverträgen.
Aus dem Mobilien-Leasingvertrag ergibt sich, welche Zahlungspflichten der Leasingnehmer in Form von Leasingraten und weiteren Kosten zu tragen hat.
Je nach Unternehmensstruktur kann aus Bonitätsgründen eine Mitverpflichtung (z.B. Patronatserklärung) eines übergeordneten Unternehmens (z.B. Holdinggesellschaft) erforderlich sein, es sei denn, es wird eine rein assetbasierte Finanzierung, bei der die Bonität des Unternehmens zweitrangig ist, angestrebt. Zusatzsicherheiten (z. B. private Bürgschaften, Grundschulden, Sicherungsübereignung Warenlager) sind i. d. R. nicht erforderlich (ggf. jedoch Kaution).
Grundlage des Mobilien-Leasing sind folgende Leasingerlasse der Finanzverwaltung:
- Mobilien-Leasingerlass für Vollamortisationsverträge vom 19.04.1971
- Mobilien-Leasingerlass für Teilamortisationsverträge vom 22.12.1975
Finanzierungsvertrag
Mobilien-Leasinggesellschafen finanzieren ihre Leasinggeschäfte bei Kreditinstituten entweder über Rahmenverträge oder bei größeren Transaktionen auch individuell. In Einzelfällen kommt auch die Finanzierung aus Eigenmitteln in Betracht.
Vertragsformen und Kalkulation
Informieren Sie sich hier über die in den Mobilien-Leasingerlassen geregelten Vertragsformen.
Vollamortisationsverträge - Mobilien-Leasingerlass vom 19.04.1971
Beim Vollamortisationsvertrag werden die Gesamtinvestitionskosten des Leasinggebers durch die Leasingraten des Leasingnehmers über die Grundmietzeit vollständig zu 100 % getilgt (amortisiert).
Der Mobilien-Leasingerlass der Finanzverwaltung für Vollamortisationsverträge vom 19.04.1971 regelt insbesondere folgende Aspekte, damit die Bilanzierung (HGB) beim Leasinggeber gewährleistet ist:
- Die Grundmietzeit muss generell mindestens 40 % und darf maximal 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer betragen.
- Bei einem Leasingvertrag mit Kaufoption muss der Kaufpreis mindestens dem steuerlichen Restbuchwert auf Basis linearer Abschreibungen oder dem niedrigeren gemeinen Wert (Marktwert) entsprechen.
- Bei einem Leasingvertrag mit Mietverlängerungsoption muss die Anschlussmiete höher oder gleich dem Werteverzehr sein, der sich auf Basis des unter Berücksichtigung linearer Abschreibungen gemäß AfA-Tabelle ermittelten Buchwertes oder des niedrigeren gemeinen Wertes und der Restnutzungsdauer gemäß AfA-Tabelle ergibt.
Anmerkung: Hinsichtlich der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer ist beim Sale-and-Lease-back gebrauchter Wirtschaftsgüter allerdings von vornherein nicht die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer gemäß der AfA-Tabelle, sondern die geschätzte Restnutzungsdauer relevant.
Den Mobilien-Leasingerlass für Vollamortisationsverträge finden Sie hier zum Download.
Teilamortisationsverträge - Mobilien-Leasingerlass vom 22.12.1975
Beim Teilamortisationsvertrag werden die Gesamtinvestitionskosten des Leasinggebers durch die Leasingraten des Leasingnehmers über die Grundmietzeit nur zum Teil bis auf einen verbleibenden Restwert getilgt (amortisiert). Konkrete Vorschriften, wie hoch ein kalkulierter Restwert sein muss bzw. darf, gibt es nicht. Der Restwert sollte sich jedoch aus steuerlichen Bilanzierungsgründen am voraussichtlichen Marktwert zum Ende der Grundmietzeit orientieren.
Der Mobilien-Leasingerlass der Finanzverwaltung für Teilamortisationsverträge vom 22.12.1975 regelt folgende Vertragsmodelle, damit die Bilanzierung (HGB) beim Leasinggeber gewährleistet ist:
Teilamortisationsvertrag mit Andienungsrecht
Der Leasinggeber hat bei diesem Vertragsmodell das Recht, am Ende der Laufzeit vom Leasingnehmer den Erwerb des Objektes zu einem festgelegten Preis, dem Restwert, zu verlangen, ohne jedoch zur Ausübung verpflichtet zu sein (Put-Option). Dieses Andienungsrecht ist somit eine Verkaufsoption des Leasinggebers. Der Leasinggeber kann am Ende der Vertragslaufzeit frei entscheiden, ob er das Objekt zurücknimmt, es verwertet oder von seinem Andienungsrecht zum bereits bei Vertragsbeginn vereinbarten Restwert Gebrauch macht. Der Leasingnehmer hat kein Mitbestimmungs- oder Wahlrecht. Eine Kaufoption zugunsten des Leasingnehmers existiert nicht. Die Grundmietzeit muss mindestens 40 % und darf maximal 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer betragen.
Das Wertminderungsrisiko liegt bei diesem Vertragsmodell beim Leasingnehmer, die Wertsteigerungschance beim Leasinggeber. Liegt der Marktwert zum Ende der Vertragslaufzeit unter dem Restwert, wird der Leasinggeber von seinem Andienungsrecht Gebrauch machen. Liegt der Marktwert zum Ende der Laufzeit über dem Restwert, wird der Leasinggeber das Objekt zurücknehmen und es zum höheren Wert am Markt oder bei Interesse sogar an den Leasingnehmer verkaufen.
Teilamortisationsvertrag mit Aufteilung des Mehrerlöses
Bei diesem Vertragsmodell nimmt der Leasinggeber das Leasingobjekt nach Ablauf der Grundmietzeit zurück und verwertet es. Ist der Verkaufserlös niedriger als der kalkulierte Restwert, muss der Leasingnehmer die Differenz (Mindererlösbeteiligung) tragen. Ist der Verkaufserlös höher als der Restwert, wird der Mehrerlös zwischen Leasingnehmer und Leasinggeber aufgeteilt. Dabei darf der Leasingnehmer maximal 75 % des Mehrerlöses erhalten. Die Grundmietzeit muss mindestens 40 % und darf maximal 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer betragen.
Das Wertminderungsrisiko trägt bei diesem Vertragsmodell zu 100 % der Leasingnehmer, während er an der Wertsteigerungschance nur zu maximal 75 % partizipiert.
Kündbarer Teilamortisationsvertrag
Der Leasingnehmer kann bei diesem Vertragsmodell den Leasingvertrag frühestens nach Ablauf einer Grundmietzeit, die 40 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer beträgt, kündigen. Dazu hat er ein vertraglich eingeräumtes ordentliches Kündigungsrecht zu bestimmten Zeitpunkten. Bei Kündigung muss der Leasingnehmer eine Schlusszahlung (Abschlusszahlung) in Höhe der noch nicht durch die Leasingraten gedeckten (amortisierten) Gesamtinvestitionskosten leisten. Auf diese Schlusszahlung werden 90 % des von der Leasinggesellschaft erzielten Veräußerungserlöses angerechnet. Mit Zahlung der Schlusszahlung erwirbt der Leasingnehmer jedoch nicht das Eigentum am Objekt. Dazu müsste er mit der Leasinggesellschaft verhandeln. Beim kündbaren Teilamortisationsvertrag gibt es keine feste Grundmietzeit und damit auch keine Begrenzung der Vertragslaufzeit. Für die Kalkulation wird in der Praxis häufig von einer Vollamortisation über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer ausgegangen.
Durch die Vereinbarung der Schlusszahlung trägt der Leasingnehmer auch bei diesem Vertragsmodell das Wertminderungsrisiko, während die Wertsteigungschance beim Leasinggeber verbleibt.–
Anmerkung: Hinsichtlich der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer ist beim Sale-and-Lease-back gebrauchter Wirtschaftsgüter allerdings von vornherein nicht die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer gemäß der AfA-Tabelle, sondern die geschätzte Restnutzungsdauer relevant.
Den Mobilien-Leasingerlass für Teilamortisationsverträge finden Sie hier zum Download.
Überblick der Vertragsformen gemäß der Leasingerlasse
In der folgenden Tabelle finden Sie eine Zusammenfassung der in den Mobilien-Leasingerlassen geregelten Vertragsmodelle.
| EIGENSCHAFTEN | Vollamortisationsvertrag | Teilamortisationsvertrag mit Andienungsrecht | Teilamortisationsvertrag mit Aufteilung des Mehrerlöses | Kündbarer Teilamortisationsvertrag |
|---|---|---|---|---|
| GRUNDMIETZEIT: | 40 % bis 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer | 40 % bis 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer | 40 % bis 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer | mindestens 40 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer |
| RESTWERT: | Null | nicht vorgegeben, jedoch meist im Bereich des voraussichtlichen Marktwertes zum Vertragsende | nicht vorgegeben, jedoch meist im Bereich des voraussichtlichen Marktwertes zum Vertragsende | je nach Kündigungszeitpunkt der noch nicht amortisierte Restwert |
| ENDSCHAFTSREGELUNG: | 1. Rückgabe 2. Kaufoption: mindestens Restbuchwert oder niedrigerer gemeiner Wert 3. Mietverlängerungsoption: mindestens Werteverzehr (AfA) auf Basis Restbuchwert bzw. niedrigerem gemeinen Wert und Restnutzungsdauer | Andienungsrecht des Leasinggebers zum Restwert | • Rücknahme und Verwertung des Leasingobjektes durch den Leasinggeber • bei Mindererlös trägt Leasingnehmer diesen voll • bei Mehrerlös partizipiert Leasingnehmer max. zu 75 % | • Rücknahme und Verwertung des Leasingobjektes durch den Leasinggeber • Leasingnehmer muss Schlusszahlung in Höhe des Restwertes leisten • darauf Anrechnung von 90 % des vom Leasinggeber erzielten Veräußerungserlöses |
Vielfältige Vertragsformen in der Leasingpraxis
Die in der Praxis von den Mobilien-Leasinggesellschaften angebotenen Vertragsmodelle orientieren sich in Grundzügen an den o. g. klassischen Modellen und auch weitgehend an den Vorgaben der Leasingerlasse.
Dennoch nutzen Leasinggesellschaften vielfach die legitime Möglichkeit, eigene Vertragsmodelle mit individuell optimierten Lösungen anzubieten, bei denen z. B. Teilkomponenten der Ursprungsformen gemischt, Kündigungsvereinbarungen eingebunden oder auch bei der Optionsgewährung und der Festlegung des Optionspreises eigene Wege gegangen werden.
Entscheidend dabei ist, dass die von den renommierten Leasinggesellschaften angebotenen Vertragsmodelle mit deren Wirtschaftsprüfern und den zuständigen Finanzbehörden abgestimmt sind, so dass Leasingnehmer darauf vertrauen können, die gewünschten Effekte, insbesondere hinsichtlich der Bilanzierung, realisieren zu können. Somit kann es aber durchaus sein, dass die angebotenen Vertragsmodelle von Leasinggesellschaft zu Leasinggesellschaft abweichen.
Für Unternehmen, die an einer Sale-and-Lease-back-Transaktion interessiert sind, ist angesichts der unterschiedlichen Vertragsmodelle wesentlich, was zum Ende der Leasingvertragslaufzeit gewünscht ist:
- Rückgabe
- Kauf
- Vertragsverlängerung
Sollte dies noch nicht feststehen, ist ein Vertragsmodell mit hoher Flexibilität gefragt.
Sofern für das Unternehmen der Rückkauf absolute Priorität haben sollte, wäre ggf. auch ein Sale-and-Mietkauf-back die geeignete Transaktionsform.
Der Restwert - ein entscheidendes Kalkulationselement
Während der Restbuchwert eine rein bilanzielle Größe ist, der sich unter Anwendung des AfA-Satzes ergibt, ist der Restwert eine zentrale finanzmathematische Kalkulationsgröße beim Leasing.
Der Restwert ist der Betrag, der während der Vertragslaufzeit (Grundmietzeit) nicht durch die Leasingraten des Leasingnehmers amortisiert (getilgt) wird und zum Vertragsende offen bleibt.
Während der Restwert bei Vollamortisationsverträgen stets Null ist, orientiert er sich bei Teilamortisationsverträgen meist am voraussichtlichen Marktwert zum Vertragsende. Verschiedene Mobilien-Leasinggesellschaften können für ein und dasselbe Leasingobjekt durchaus mit unterschiedlichen Restwerten kalkulieren, da z. B. deren Verwertungsmöglichkeiten nicht einheitlich sind.
Der Leasinggeber muss somit bei Teilamortisationsverträgen den Restwert auf anderen Wegen amortisieren, z. B. durch
- den Verkauf des Leasingobjektes zum Restwert an den Leasingnehmer,
- den Verkaufserlös für das Leasingobjekt nach Rückgabe durch Verkauf an einen Dritten oder
- durch Ausgleichszahlungen vom Leasingnehmer an den Leasinggeber.
Durch die im Gegensatz um Immobilien-Leasing relativ kurzen Laufzeiten können sich Unterschiede im kalkulierten Restwert durchaus erheblich auf die Höhe der Leasingraten auswirken. Grundsätzlich gilt, dass mit höherem Restwert die Leasingraten niedriger ausfallen, da weniger Tilgungsanteile enthalten sind. Andererseits wirkt sich ein höherer Restwert auch wieder auf die vereinbarte Endschaftsregelung aus.
Restwert beim Teilamortisationsvertrag mit Andienungsrecht
Je höher der vertraglich fixierte Restwert, umso höher ist der Kaufpreis, zu dem der Leasinggeber dem Leasingnehmer das Leasingobjekt andienen kann.
Restwert beim Teilamortisationsvertrag mit Aufteilung des Mehrerlöses
Der kalkulierte Restwert beeinflusst direkt die Schwelle zwischen Mindererlösbeteiligung, die der Leasingnehmer zu 100 % zu tragen hat und der Mehrerlösbeteiligung, die für den Leasingnehmer maximal 75 % betragen darf.
Restwert beim kündbaren Teilamortisationsvertrag
Die Höhe der Restwerte zu den jeweiligen Kündigungszeitpunkten ergeben sich durch den zugrundliegenden Kalkulationszeitraum. So fallen die jeweiligen Restwerte und die zu leistende Schlusszahlung umso höher aus, je langfristiger die Kalkulation angelegt ist.
Kalkulationsgrundlagen
In die Kalkulation eines Mobilien-Leasingvertrages fließen im Wesentlichen folgende Parameter ein:
Gesamtinvestitionskosten (GIK) / Mietbemessungsbasis
Die GIK setzen sich bei einer Sale-and-Lease-Back-Transaktion aus den Anschaffungskosten für die Mobilie sowie evtl. Anschaffungsnebenkosten (z. B. Gutachterkosten für die Marktwertermittlung) zusammen. Sofern eine Abschluss-/Konzeptionsgebühr (siehe unten) vereinbart ist und diese nicht vom Unternehmen gezahlt, sondern mitfinanziert werden soll, ergibt sich eine Verrechnung mit den GIK und somit eine erhöhte Mietbemessungsbasis. Weiterhin kann eine Leasing-Sonderzahlung (siehe unten) vereinbart werden, was dann die Mietbemessungsbasis reduzieren würde.
Betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer
Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wird von der Finanzverwaltung in den sogenannten AfA-Tabellen bestimmt. Daraus ergibt sich der AfA-Satz, mit dem das Objekt letztendlich abgeschrieben wird. Da beim Sale-and-Lease-back gebrauchte Wirtschaftsgüter im Vordergrund stehen, tritt an die Stelle der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer die geschätzte Restnutzungsdauer.
AfA-Satz
Der anzuwendende AfA-Satz ergibt sich aus der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. bei gebrauchten Wirtschaftsgütern aus der geschätzten Restnutzungsdauer.
Leasingvertragslaufzeit (Grundmietzeit)
Die Grundmietzeit darf bei den meisten Vertragsformen zwischen 40 % und 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. bei gebrauchten Wirtschaftsgütern der geschätzten Restnutzungsdauer liegen.
Steuerlicher Restbuchwert zum Ende der Grundmietzeit
Dieser ergibt sich unter Anwendung des linearen AfA-Satzes.
Steuerlicher Restbuchwert = Anschaffungskosten ./. Anschaffungskosten x AfA-Satz x Grundmietzeit
Relevant ist der steuerliche Restbuchwert nur bei Vertragsformen, bei denen hierzu Vorgaben existieren (siehe z. B. unten, Optionspreis im Falle eines Vollamortisationsvertrags)
Optionspreis im Falle eines Vollamortisationsvertrags
gem. Mobilien-Leasingerlass vom 19.04.1971 mindestens steuerlicher Restbuchwert bzw. niedrigerer gemeiner Wert
Restwert
bei Vollamortisationsverträgen stets Null, bei Teilamortisationsverträgen meist Orientierung am voraussichtlichen Marktwert zum Ende der Grundmietzeit
Finanzierungszinssatz
Angabe in % p.a.
Anmerkung: Anders als im Immobilien-Leasing, bei dem die Finanzierungsparameter (z. B. durch Kreditinstitute) sowie die Ertragskomponenten der Immobilien-Leasinggesellschaft einzeln ausgewiesen werden, erfolgt dies beim Mobilien-Leasing nach außen mit einem rechnerischen Finanzierungszinssatz, der sämtliche Positionen beinhaltet.
Zahlungsweise der Leasingraten
Die Zahlungsweise gibt an, ob die Leasingraten zu Beginn oder am Ende der jeweiligen Zahlungsperiode erfolgen, z. B.:
- monatlich vorschüssig
- vierteljährlich vorschüssig
- monatlich nachschüssig
- vierteljährlich nachschüssig
Abschluss-/Konzeptionsgebühr
Mit dem Leasingnehmer wird ggf. eine Abschluss-/Konzeptionsgebühr (häufig auch Bearbeitungsgebühr genannt) vereinbart, die dem erhöhten anfänglichen Verwaltungs-/Konzeptionsaufwand Rechnung tragen soll. Die Höhe wird üblicherweise als Prozentsatz der GIK angegeben. Die Abschluss-/Konzeptionsgebühr ist bei Vertragsabschluss fällig, muss jedoch aufwandsmäßig über die gesamte Grundmietzeit verteilt werden (Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten). Bei Sale-and-Lease-back-Transaktionen erfolgt meist eine direkte Verrechnung mit der Kaufpreisforderung des Leasingnehmers. Alternativ kann die Abschluss-/Konzeptionsgebühr ggf. auch im Rahmen der Leasingraten mitfinanziert werden.
Leasing-Sonderzahlung
Die ggf. vereinbarte Leasing-Sonderzahlung ist eine Einmalzahlung an den Leasinggeber und zu Beginn des Leasingvertrages fällig. Sie mindert die Mietbemessungsbasis und damit die laufenden Leasingraten.
Leasinggesellschaften treffen ihre Risikoentscheidungen auf Basis einer kombinierten Betrachtung von Unternehmens- und Objektbonität, wobei die Gewichtung je nach Anbieter und Ausgangssituation unterschiedlich ausfällt. Eine Leasing-Sonderzahlung verringert aus Sicht der Leasinggesellschaft den zu genehmigenden Gesamtfinanzierungsbetrag und den evtl. nicht vom Objektwert gedeckten Teil des ausstehenden Finanzierungsbetrages (das „Blankorisiko“). Daher wird eine Sonderzahlung meist in Fällen mittlerer bis niedriger Kundenbonität oder in Fällen, in denen der Gesamtfinanzierungsbetrag oder das Blankorisiko gewisse Schwellenwerte (Genehmigungsgrenzen) überschreiten würde, vereinbart.
Die Leasing-Sonderzahlung muss aufwandsmäßig über die gesamte Grundmietzeit verteilt werden (Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten) und kann somit steuerlich nicht sofort geltend gemacht werden. Bei Sale-and-Lease-back-Transaktionen erfolgt meist eine direkte Verrechnung mit der Kaufpreisforderung des Leasingnehmers.
Beispielkalkulation mit grafischer Darstellung
| ECKDATEN | Vollamortisationsvertrag mit Kaufoption (Beispiel 1) | Teilamortisationsvertrag mit Andienungsrecht (Beispiel 2) |
|---|---|---|
| GESAMTINVESTITIONSKOSTEN: | 1.000.000 EUR | 1.000.000 EUR |
| BETRIEBSGEWÖHNLICHE NUTZUNGSDAUER: | 60 Monate | 60 Monate |
| AFA-SATZ: | 20 % p.a. | 20 % p.a. |
| GRUNDMIETZEIT: | 54 Monate | 54 Monate |
| STEUERLICHER RESTBUCHWERT: | 100.000 EUR | 100.000 EUR |
| RESTWERT: | 0 EUR | 200.000 EUR |
| OPTIONSPREIS: | 100.000 EUR | entfällt |
| ANDIENUNGSPREIS: | entfällt | 200.000 EUR |
| FINANZIERUNGSZINSSATZ: | 7,00 % p.a. | 7,00 % p.a. |
| ZAHLUNGSWEISE DER LEASINGRATEN: | monatlich vorschüssig | monatlich vorschüssig |
| ABSCHLUSS-/KONZEPTIONSGEBÜHR: | keine | keine |
| LEASING-SONDERZAHLUNG: | keine | keine |
| LEASINGRATE GESAMT: | 21.516 EUR p.m. 258.193 EUR p.a. | 18.373 EUR p.m. 220.473 EUR p.a. |
Weitere Vertragselemente
Im Mobilien-Leasingvertrag sind zusätzlich zu den bereits vorgenannten Parametern weitere Vertragselemente von Bedeutung, die jedoch auch von der gewählten Vertragsform und dem Leasingobjekt abhängen können. Dies können z. B. sein:
- ggf. Kaution (abhängig z. B. von Unternehmensbonität)
- Mietnebenkosten (diese sind beim Sale-and-Lease-back insbesondere dann für den Leasingnehmer relevant, wenn sich hier andere Kosten als vorher in der Eigentumssituation ergeben), z. B. in den Bereichen Versicherungen, Wartung
- Leasingratenverlauf (hier kann es im Einzelfall für den Leasingnehmer interessant sein, statt des üblichen linearen Verlaufs einen degressiven oder progressiven Verlauf zu vereinbaren)
- Rückgabemodalitäten (für den Fall, dass das Leasingobjekt zum Vertragsende an den Leasinggeber zurückgegeben wird)
- Regelung von Nutzungsumfängen (z. B. Kilometer bei Fahrzeugen, Betriebsstunden bei Maschinen)
- Kündigungsklauseln und Kündigungsmöglichkeiten
Anforderungen
Leider ist Sale-and-Lease-back nicht uneingeschränkt für jedes Unternehmen und jede Mobilie geeignet. Informieren Sie sich hier über die Anforderungen.
Restbuchwert, Restvaluta
Der Restbuchwert und die Restvaluta der Objekte liegen unter dem mutmaßlichen Marktwert, um die gewünschten Effekte erreichen zu können. Eine Ausnahme stellt hier das technische Sale-and-Lease-back dar, das sich auf erst kurz zuvor angeschaffte Objekte bezieht und eine andere Intention hat.
Investitionsvolumen
Die Spanne des Investitionsvolumens liegt bei den klassischen, auch auf Sale-and-Lease-back spezialisieren Mobilien-Leasinggesellschaften bei ca. 250.000 EUR – 20 Mio. EUR, wobei dies nicht die Werte für ein einzelnes Wirtschaftsgut (z. B. eine einzelne Maschine), sondern für die gesamte Transaktion sind. Handelt es sich um Großmobilien oder Großanlagen, können mit hierauf ausgerichteten Gesellschaften auch deutlich größere Volumina abgebildet werden.
Anders als bei neuen Wirtschaftsgütern, bei denen auch sehr kleine Volumina per Leasing dargestellt werden können, erfordert das Sale-and-Lease-back eine hohe Bewertungskompetenz gebrauchter Wirtschaftsgüter mit entsprechender gutachterlicher Expertise, woraus sich letztendlich das o. g. Mindestinvestitionsvolumen ergibt.
Weitere Objektanforderungen
Objekte sind nur dann für eine Sale-and-Lease-back-Transaktion geeignet, wenn sie gewisse Voraussetzungen erfüllen. Dies sind insbesondere:
- Es muss sich um werthaltige, fungible und somit drittverwendungsfähige Objekte handeln.
- Die Objekte sollten nicht zu alt sein, um eine adäquate Restnutzungsdauer zu gewährleisten. Eine pauschale Angabe zum Alter ist jedoch durch sehr unterschiedliche Nutzungsdauern unterschiedlicher Wirtschaftsgüter nicht möglich.
- Die Objekte müssen frei von Rechten Dritter (Sicherheiten, Pfandrechte) sein und sich im Eigentum des Unternehmens befinden. Beispiele:
- Im Falle einer gegebenen Zubehörhaftung ist ein Entfall durch Verzichtserklärung bzw. Pfandenthaftungserklärung des Grundpfandrechtsgläubigers erforderlich.
- Im Falle eines gegebenen Vermieterpfandrechtes ist ein Entfall durch Verzichtserklärung bzw. Pfandenthaftungserklärung des Vermieters erforderlich.
- Die Objekte müssen voll funktionsfähig und frei von Mängeln und Defekten sein.
Spezialmaschinen, Spezialanlagen und Sonderanfertigungen, die ausschließlich vom Unternehmen genutzt werden können, kommen nicht in Frage.
Unternehmensgröße
Das Statistische Bundesamt definiert in Anlehnung an die Empfehlung (2003/361/EG) der Europäischen Kommission folgende Klassifikation von Unternehmensgrößen:
Kleinstunternehmen
bis 9 tätige Personen und bis 2 Mio. EUR Jahresumsatz
Kleine Unternehmen
bis 49 tätige Personen und bis 10 Mio. EUR Jahresumsatz
Mittlere Unternehmen
bis 249 tätige Personen und bis 50 Mio. EUR Jahresumsatz
Großunternehmen
über 249 tätige Personen oder über 50 Mio. EUR Jahresumsatz
Für eine Sale-and-Lease-back-Transaktion kommen primär „Kleine Unternehmen“, „Mittlere Unternehmen“ und „Großunternehmen“ als Vertragspartner in Betracht, da dies i. d. R. mit den o. g. Investitionsvolumina korrespondiert.
Unternehmensbonität
Bei der nachfolgenden Einordnung der Bonitätsanforderungen gehen wir nicht auf Details zu Ertragslage, Liquiditätslage, Vermögens- und Kapitalstruktur etc. ein.
Auch orientieren wir uns nicht explizit an der Klassifikation einer bestimmten Ratingagentur oder Auskunftei.
Wir differenzieren vereinfacht nach folgenden Bonitätsstufen:
- Sehr gut
- Gut
- Zufriedenstellend
- Schwach
- Mangelhaft
Für das Sale-and-Lease-back kommen zunächst einmal alle Bonitätsstufen von sehr gut bis mangelhaft in Betracht, da die hierauf ausgerichteten Leasinggesellschaften auch einen rein assetbasierten Ansatz verfolgen, bei dem das Leasingobjekt und nicht die Unternehmensbonität die zentrale Rolle spielt.
Allerdings können sich für unterschiedliche Unternehmensbonitäten auch deutliche Unterschiede bei der Kalkulation ergeben, insbesondere hinsichtlich
- des Finanzierungszinssatzes und
- der zu leistenden Leasing-Sonderzahlung.
Auswirkungen
Eine Sale-and-Lease-back-Transaktion wirkt sich auf viele betriebswirtschaftliche Bereiche des Unternehmens aus. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick.
GuV
Transaktionsphase
Kaufpreis ./. Veräußerungskosten (z. B. Beratung, Vorfälligkeitsentschädigung) ./. Restbuchwert = Veräußerungsgewinn/-verlust
Vertragslaufzeit
Aufwandswirksam:
- Leasingraten
- ggf. bei Abschluss-/Konzeptionsgebühr, falls nicht über Leasingraten mitfinanziert: Auflösung aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP)
- ggf. bei Leasing-Sonderzahlung: Auflösung aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP)
- Mietnebenkosten (ggf. analog vor Sale-and-Lease-back-Transaktion)
Steuern
Steuerliche Auswirkungen sollen an dieser Stelle lediglich grob beschrieben werden und hängen maßgeblich von vielen individuellen Faktoren wie z. B. der Rechtsform des Unternehmens ab. Eine detaillierte Beurteilung bzw. Berechnung sollte nur durch Hinzuziehung von Steuerberater*innen erfolgen.
Transaktionsphase
Ertragsteuern (ESt/KSt/GewSt):
Evtl. Ertragssteuerbelastung (ESt/KSt/GewSt) bei Veräußerungsgewinn, Steuerzahlung aber auch abhängig von evtl. Verrechnungsmöglichkeit mit Verlustvorträgen
Umsatzsteuer:
Der Verkauf der Objekte erfolgt vom Unternehmen i. d. R. zzgl. USt an den Leasinggeber, der diese wiederum als Vorsteuer geltend machen kann.
Vertragslaufzeit
Ertragsteuern (ESt, KSt, GewSt):
Ertragsteuermindernde Wirkung durch:
- Leasingraten
- ggf. bei Abschluss-/Konzeptionsgebühr, falls nicht über Leasingraten mitfinanziert: Auflösung aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP)
- ggf. bei Leasing-Sonderzahlung: Auflösung aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP)
- Mietnebenkosten (ggf. analog vor Sale-and-Lease-back-Transaktion)
Ertagsteuererhöhende Wirkung durch:
- Hinzurechnungen gemäß § 8 Nr. 1 d GewStG (5,00 % der Leasingraten) (Freibetrag 200.000 EUR)
Vorsteuerabzug:
Die in den Leasingraten enthaltene Umsatzsteuer kann vom Unternehmen als Vorsteuer geltend gemacht werden.
Liquidität
Transaktionsphase
Liquiditätszufluss:
- Kaufpreis ./. Veräußerungskosten (z. B. Beratung, Vorfälligkeitsentschädigung) ./. evtl. abzulösende Restvaluta ./. evtl. Ertragssteuerbelastung bei Veräußerungsgewinn = Liquiditätszufluss
Liquiditätsabfluss:
- ggf. Abschluss-/Konzeptionsgebühr: falls nicht über Leasingraten mitfinanziert (wird meist direkt mit Kaufpreisforderung des Leasingnehmers verrechnet)
- ggf. Leasing-Sonderzahlung (wird meist direkt mit Kaufpreisforderung des Leasingnehmers verrechnet)
- ggf. Kaution
Vertragslaufzeit
Liquiditätsabfluss:
- Leasingraten
- Mietnebenkosten (ggf. analog vor Sale-and-Lease-back-Transaktion)
Bilanz (HGB)
Transaktionsphase
- Stärkung des Eigenkapitals
- Bilanzverkürzung durch Anlagenabgang (Off-Balance)
- Verbesserung von Kennzahlen wie Eigenkapitalquote, Fremdkapitalquote, Verschuldungsgrad etc.
- ggf. bei Abschluss-/Konzeptionsgebühr, falls nicht über Leasingraten mitfinanziert: Bildung Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP)
- ggf. bei Leasing-Sonderzahlung: Bildung Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP)
- ggf. Bilanzierung Kaution als Forderung
Bilanz (IFRS) / EBITDA
Durch IFRS 16 ist seit dem 01.01.2019 jedes Nutzungsverhältnis, somit auch das Mobilien-Leasing, als Nutzungsrecht („right of use“) zu aktivieren und die zugehörige Verbindlichkeit als Barwert zu passivieren. Eine Off-Balance-Gestaltung wie unter HGB ist unter IFRS (auch nicht bei bisheriger Klassifikation als operate lease) grundsätzlich nicht mehr möglich.
In das EBITDA fließen die linearen Abschreibungen auf das „right of use“ und der Zinsaufwand für die Verbindlichkeit wie folgt ein:
Jahresüberschuss
+/- Steueraufwand/Steueraufwand
= EBT (Gewinn vor Steuern)
+– Zinsaufwand/Zinserträge
= EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern)
+- Abschreibungen/Zuschreibungen auf immaterielle Wirtschaftsgüter
= EBITA (Gewinn vor Zinsen, Steuern und Ab-/Zuschreibungen auf immaterielle Wirtschaftsgüter)
+– Abschreibungen/Zuschreibungen auf Sachanlagen
= EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern, Ab-/Zuschreibungen auf immaterielle Wirtschaftsgüter und Sachanlagen)
Vereinfachte Darstellung der Bilanzauswirkungen (HGB)
Die nachfolgende Darstellung der Bilanzauswirkungen dient lediglich dazu, die möglichen Effekte grundsätzlich darzustellen.
Eckdaten der Transaktion:
Marktwert Mobilien: 5 Mio. EUR
Restbuchwert (Bilanz): 1 Mio. EUR
Veräußerungsgewinn: 4 Mio. EUR
Restvaluta Mobilien: 1 Mio. EUR
Anmerkungen:
- Bilanzstruktur stark vereinfacht
- keine Berücksichtigung von Steuereffekten
- keine Berücksichtigung von Veräußerungskosten (z. B. Beratungskosten, Vorfälligkeitsentschädigung)
- nicht relevant bei Anwendung der IFRS (International Financial Reporting Standards)
- alle Werte in den Bilanzen in Mio. EUR
Gestaltung / Optimierung
Unter dem Punkt Auswirkungen wurden bereits vor allem die quantitativen Auswirkungen auf die GuV, Steuern, Liquidität und Bilanz beschrieben. Nachfolgend werden ergänzend einige Anlässe aufgeführt, die in Verbindung mit einer Sale-and-Lease-back-Transaktion genannt werden können, jedoch immer individuellen Charakter haben.
Fokus auf das unternehmerische Kerngeschäft
Kapital bleibt nicht weiter in Mobilien gebunden und steht für das Kerngeschäft und damit zusammenhängende Investitionen und Innovationen zur Verfügung.
Verbesserung der Unternehmensbewertung
Durch die gestärkte Eigenkapitalbasis, das freigesetzte und für unternehmerische Zwecke zur Verfügung stehende Kapital sowie die Entlastung des Unternehmens von mobilem Anlagevermögen kann die Unternehmensbewertung steigen, was insbesondere im Falle eines Unternehmensverkaufs von Interesse ist.
Trennung von Besitz- und Betriebssphäre
Durch das Outsourcing des mobilen Anlagevermögens Immobilie können Besitz- und Betriebssphäre voneinander getrennt werden. Das Sale-and-Lease-back ermöglicht diese PropCo-OpCo*-Struktur und die damit verbundenen Vorteile, ohne dass das Unternehmen selbst diese Struktur auflegen muss.
*Property Company, Operating Company
Neuordnung der Finanzierungsstruktur
Die Sale-and-Lease-back-Transaktion kann wesentlich dazu beitragen, die Finanzierungsstruktur neu zu ordnen und die gesamte Finanzsituation zu verbessern. Damit kann die Liquidität erhöht, die Kapital- und Sicherheitenstruktur optimiert, Kosten gesenkt und die Kreditwürdigkeit verbessert werden.
Optimierung Nachfolge/Erbfolge
Ob familieninterne Nachfolge, Management-Buy-Out (MBO) oder Management-Buy-In (MBI), mit Sale-and-Lease-Back, dem damit verbundenen Kapitalbeschaffungseffekt und den vielfältigen und individuellen Gestaltungsmöglichkeiten lassen sich Unternehmen häufig zukunftsfähig für die nächste Generation machen.
Optimierung Unternehmenskauf/-verkauf
Mit einer Sale-and-Lease-back-Transaktion können Unternehmenstransaktionen (M&A, Private Equity) optimiert werden. Dabei kann Transaktion vor oder nach der eigentlichen Unternehmenstransaktion stattfinden. Zielrichtungen können z. B. die Optimierung des Verkaufserlöses für das zu verkaufende Unternehmen, aber auch die Unterstützung der Akquisitionsfinanzierung sein.
Steuerliche Optimierungen
Ertragsstarke Unternehmen profitieren durch den Verkauf zum Marktwert indirekt von dem neu generierten Abschreibungspotenzial, das in den Leasingraten als Aufwand enthalten ist.
Zudem lässt sich steuerlicher Aufwand im Rahmen gewisser Grenzen vorziehen, indem anfänglich erhöhte Leasingraten (degressiver Leasingratenverlauf) vereinbart werden. Dies kann im Einzelfall eine bessere Option als eine Leasing-Sonderzahlung sein, da für letztere ein aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP) gebildet werden muss, der über die Grundmietzeit aufzulösen ist.
Sonderkonstellationen
Informieren Sie sich hier über einige Sonderkonstellationen, die bei einer Sale-and-Lease-back-Transaktion vorkommen können.
Verkäufer und Leasingnehmer nicht identisch
Je nach Komplexität und gesellschaftsrechtlicher Struktur des Unternehmens gibt es häufiger die Situation, dass die verkaufende Gesellschaft eine andere ist als die Leasingnehmer-Gesellschaft. Dennoch kann von einem Sale-and-Lease-back gesprochen werden, da sich die Transaktion innerhalb des Unternehmensgeflechts abspielt. Beispiele dafür sind:
- Ein Unternehmen ist vor der Sale-and-Lease-back-Transaktion bereits in eine Besitz- und Betriebsgesellschaft gegliedert, wobei die Besitzgesellschaft nicht nur die Immobilie, sondern auch das wesentliche mobile Anlagevermögen im Eigentum hält.
- In einem größeren Unternehmen soll eine gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung erfolgen.
Großanlage in Verbindung mit Immobilie
Großanlagen bestehen häufig aus Betriebsvorrichtungen, die wesentlicher Bestandteil des Grundstücks sind (z. B. vollautomatisiertes Hochregallager). Da Betriebsvorrichtungen steuerlich wie Mobilien zu behandeln sind, sind bei einer Sale-and-Lease-back-Transaktion die dafür geltenden steuerlichen Bestimmungen zu berücksichtigen. Sinnvoll erscheint in solchen Fällen die Gestaltung einer Gesamtlösung sowohl für die Betriebsvorrichtungen als auch für die Immobilie. Dafür sind dann Leasinggesellschaften prädestiniert, die sowohl im Immobilien- als auch im Großanlagenbereich aktiv sind.
Vor- und Nachteile
Die nachfolgende Übersicht der Vor- und Nachteile stellt die wesentlichen Aspekte dar, erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Pro
- Sale-and-Lease-back eignet sich bereits ab einem Investitionsvolumen von ca. 250.000 EUR und ist daher grundsätzlich für viele Unternehmen zugänglich.
- Sale-and-Lease-back kann bei assetbasiertem Ansatz auch bei Unternehmen mit geringer Bonität umgesetzt werden.
- Die Umsetzung kann zügig erfolgen.
- Durch den Verkauf zum Marktwert kann ein hoher Kapitalbeschaffungseffekt realisiert werden.
- Durch den Off-Balance-Effekt (HGB) und die Stärkung des Eigenkapitals erfolgt eine Bilanzstrukturoptimierung (HGB) mit entsprechenden Auswirkungen auf die Bilanzkennzahlen und das Unternehmensrating.
- Es sind i. d. R. keine Zusatzsicherheiten erforderlich (ggf. jedoch Kaution).
- Sale-and-Lease-back bietet aus Sicht des Unternehmens eine bankunabhängige Finanzierung ohne Covenants und die Schaffung entsprechender Freiräume.
- Durch den Verkauf zum Marktwert wird neues Abschreibungspotenzial generiert, das indirekt in den Leasingraten enthalten ist.
- Es bestehen interessante Gestaltungs- und Optimierungsmöglichkeiten.
- Die Verfügbarkeit potenzieller Mobilien-Leasinggesellschaften ist gut.
Contra
- Sale-and-Lease-back erfordert i. d. R. für die Bewertung der gebrauchten Wirtschaftsgüter ein Marktwertgutachten.
- Die in der Praxis angebotenen Vertragsformen unterscheiden sich z. T. erheblich, was die Vergleichbarkeit erschwert.
- Sofern keine Verrechnungsmöglichkeit mit Verlustvorträgen besteht, fällt eine Steuerbelastung aus dem Veräußerungsgewinn an.
- Eine gesicherte Rückkaufsmöglichkeit ist nicht bei allen Vertragsformen gegeben.
Transaktionsprozess
Der Transaktionsprozess soll lediglich zur generellen Verdeutlichung der Phasen und anfallenden Aufgaben dienen, der jedoch je nach Ausgangssituation auch abweichend gestaltet werden kann. Überschneidungen und Überlappungen sind selbstverständlich möglich.
Phase 1:
Basisdatenerfassung und -analyse
- Kurzcheck Machbarkeit
- Unterlagenmanagement (Zusammenstellung, Aufbereitung, Datenraum)
- Objektanalyse
- Ist- und Soll-Situation Unternehmen (z. B. GuV, Steuern, Liquidität, Bilanz (HGB), ggf. Bilanz (IFRS) / EBITDA)
Phase 2:
Konzeptionierung
- Vergleich mit Alternativen (z.B. Sale-and-Mietkauf-back, Darlehensaufnahme)
- Machbarkeitsanalyse
- Entwicklung Sale-and-Lease-back-Strategie, Term-Sheet
- wirtschaftliche Chancen und Risiken
- steuerliche und juristische Vor- und Nachteile / Konsequenzen
Phase 3:
Anbietersuche und -auswahl / (Gremien-)Beschlüsse
- Identifizierung und Vorauswahl
- Ansprache
- Einholung, Prüfung und Bewertung von indikativen Angeboten incl. Einschätzung Marktwert über Anlagenspiegel
- Verhandlung und (Gestaltungs-)Optimierung
- Entscheidung für ein Angebot und Mandatierung
- Due Diligence (Objekt incl. Marktwertgutachten, Eigentumsprüfung, Einholung Sicherheiten- und Pfandrechtsfreigaben, Unternehmen) durch Mobilien-Leasinggesellschaft
- Herbeiführung endgültiger (Gremien-)Beschlüsse
Phase 4:
Umsetzung und Abwicklung
- Initiierung, Prüfung, Bewertung und Verhandlung relevanter Verträge (Kaufvertrag, Mobilien-Leasingvertrag)
- Unterschrift des Gesamtvertragswerkes
- Kaufpreisfälligkeit, Übereignung, Leasingbeginn
∞ – phasenübergreifend
- Strukturierung und Moderation des gesamten Transaktionsprozesses
- Monitoring, Reporting, Projektstatusberichte
- ggf. Pflege und Aktualisierung des Datenraumes
- Einbindung von Rechts-/Steuerberater*in, Wirtschaftsprüfer*in je nach Bedarf
Sale-and-Mietkauf-back (Mobilien)
Grundstruktur (Grafik)
Grundstruktur (Beschreibung)
Hier finden Sie eine Beschreibung der wesentlichen Vertragselemente einer Sale-and-Mietkauf-back-Transaktion.
Mobilien-Leasinggesellschaft
Die Mobilien-Leasinggesellschaft ist Vertragspartner des Unternehmens und fungiert als Mietverkäufer.
Manche Mobilien-Leasinggesellschaften fassen die Mietkaufobjekte auch in separaten „Untergesellschaften“ zusammen.
Mobilien-Kaufvertrag (Sale)
Zwischen dem Unternehmen und der Mobilien-Leasinggesellschaft wird ein Kaufvertrag über die relevanten Vermögensgegenstände geschlossen. Die Leasinggesellschaft wird rechtlicher Eigentümer.
Dabei kann es sich sowohl um neu erworbene als auch um gebrauchte, bereits vom Unternehmen genutzte Assets handeln. Letzteres ist der eigentliche Ansatz des Sale-and-Mietkauf-back und erfordert eine entsprechende Expertise bei Marktwertermittlung (Zeitwertermittlung). Renommierte Mobilien-Leasinggesellschaften verfügen durch die Vielzahl der realisierten Transaktionen regelmäßig über eine hohe Kompetenz bei der Bewertung des Anlagevermögens und kooperieren häufig mit externen spezialisierten Gutachtern.
Handelt es sich um erst kurz zuvor angeschaffte Objekte, spricht man von einem technischen Sale-and-Mietkauf-back. Manchmal muss dies aus rein technischen Gründen durchgeführt werden, z. B. weil die Objekte schon geliefert und bezahlt wurden oder weil bei einer Vielzahl von Lieferanten ein ansonsten üblicher Bestelleintritt zu umständlich wäre. In dem Fall steht dann nicht die Liquiditätsbeschaffung im Vordergrund, sondern die zeitlich versetzte Finanzierung einer Neuanschaffung.
Mobilien-Mietkaufvertrag (Mietkauf-back)
Neben dem Kaufvertrag bildet der Mobilien-Mietkaufvertrag ein weiteres Element der Sale-and-Mietkauf-back-Transaktion, über den sich das Unternehmen (Mietkäufer) die Weiternutzung der Vermögensgegenstände gegenüber der Mobilien-Leasinggesellschaft (Mietverkäufer) sichert.
Der Mobilien-Mietkaufvertrag hat häufig eine Laufzeit zwischen 48 und 60 Monaten, diese kann aber je nach Wirtschaftsgut und zugrundgelegter (Rest-)Nutzungsdauer auch darüber hinaus gehen.
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen echten und unechten Mietkaufverträgen (weitere Ausführungen dazu weiter unten).
Aus dem Mobilien-Mietkaufvertrag ergibt sich, welche Zahlungspflichten der Mietkäufer in Form von Mietkaufraten und weiteren Kosten zu tragen hat.
Je nach Unternehmensstruktur kann aus Bonitätsgründen eine Mitverpflichtung (z.B. Patronatserklärung) eines übergeordneten Unternehmens (z.B. Holdinggesellschaft) erforderlich sein, es sei denn, es wird eine rein assetbasierte Finanzierung, bei der die Bonität des Unternehmens zweitrangig ist, angestrebt. Zusatzsicherheiten (z. B. private Bürgschaften, Grundschulden, Sicherungsübereignung Warenlager) sind i. d. R. nicht erforderlich (ggf. jedoch Kaution).
Finanzierungsvertrag
Mobilien-Leasinggesellschafen finanzieren ihre Mietkaufgeschäfte bei Kreditinstituten entweder über Rahmenverträge oder bei größeren Transaktionen auch individuell. In Einzelfällen kommt auch die Finanzierung aus Eigenmitteln in Betracht.
Vertragsformen und Kalkulation
Informieren Sie sich hier über die beim Sale-and-Mietkauf-back in der Praxis übliche Vertragsform.
Echter Mietkauf
Der echte Mietkauf stellt eine Mischung aus Miet- und Kaufvertrag dar, bei dem der Mietkäufer das Objekt zunächst mietet, er aber jederzeit oder am Ende der Vertragslaufzeit das Recht hat, das Objekt zu kaufen (meist zum Marktwert zum Zeitpunkt des Erwerbs), wobei die bisher geleisteten Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet werden.
Zudem hat der Mietkäufer beim echten Mietkauf eine Kündigungsmöglichkeit.
Ein weiteres Merkmal des echten Mietkaufs ist, dass die Mietraten im Verhältnis zu den Gesamtinvestitionskosten „angemessen“ hoch sind.
Beim echten Mietkauf liegt nicht nur das rechtliche Eigentum, sondern auch das wirtschaftliche Eigentum während der Mietphase beim Mietverkäufer.
Unechter Mietkauf - Die Vertragsform in der Praxis
Der unechte Mietkauf ist die für Unternehmen praxisrelevante Form bei Sale-and-Mietkauf-back-Transaktionen. Ein Hauptgrund dafür ist die transparente und einfache Kalkulation sowie die Sicherheit für das Unternehmen, zum Ende der Vertragslaufzeit wieder Eigentümer zu werden, sofern dies gewünscht ist.
Der unechte Mietkauf entspricht einem Kauf gegen Ratenzahlung mit einem fest vereinbarten Übergang des rechtlichen Eigentums bei Zahlung der letzten Rate. Mietverkäufer und Mietkäufer beabsichtigen hier somit von Anfang an die Veräußerung des Wirtschaftsgutes. Demzufolge kann der Mietkäufer das Objekt während oder zum Ende der Vertragslaufzeit nicht an den Mietverkäufer zurückgeben. Eine Kündigungsmöglichkeit des Mietkäufers besteht somit nicht.
Ein weiteres Merkmal des unechten Mietkaufs ist, dass die Mietraten im Verhältnis zu den Gesamtinvestitionskosten „unangemessen“ hoch sind.
Während das rechtliche Eigentum beim Mietverkäufer liegt, liegt das wirtschaftliche Eigentum beim unechten Mietkauf von Anfang an beim Mietkäufer mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Bilanzierung.
Durch die Zuordnung des wirtschaftlichen Eigentums zum Mietkäufer ergibt sich der Vorteil, dass eine Sale-and-Mietkauf-back-Transaktion keine negativen Auswirkungen (z. B. Rückzahlungspflicht) auf die Nutzung vorher erhaltener Fördermittel hat.
Kalkulationsgrundlagen
In die Kalkulation eines Mietkaufvertrages fließen im Wesentlichen folgende Parameter ein:
Gesamtinvestitionskosten (GIK) / Mietbemessungsbasis
Die GIK setzen sich bei einer Sale-and-Mietkauf-Back-Transaktion aus den Anschaffungskosten für die Mobilie sowie evtl. Anschaffungsnebenkosten (z. B. Gutachterkosten für die Marktwertermittlung) zusammen. Sofern eine Abschluss-/Konzeptionsgebühr (siehe unten) vereinbart ist und diese nicht vom Unternehmen gezahlt, sondern mitfinanziert werden soll, ergibt sich eine Verrechnung mit den GIK und somit eine erhöhte Mietbemessungsbasis. Weiterhin kann eine Mietkauf-Sonderzahlung (siehe unten) vereinbart werden, was dann die Mietbemessungsbasis reduzieren würde.
Betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer und AfA-Satz
Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer bzw. geschätzte Restnutzungsdauer und der AfA-Satz haben beim Mietkauf keine direkte Auswirkung auf die Kalkulation, da einerseits das Wirtschaftsgut weiterhin wie vor der Transaktion vom Mietkäufer abgeschrieben wird und andererseits beim Mietkauf im Gegensatz zum Leasing keine Vorschriften existieren, an denen sich die Kalkulation zu orientieren hat. Dennoch ist für den Mietverkäufer die geschätzte Restnutzungsdauer von Bedeutung, da hieran häufig die maximale Mietkaufvertragslaufzeit ausgerichtet wird.
Mietkaufvertragslaufzeit
Wie oben dargestellt, wird sich die maximale Mietkaufvertragslaufzeit häufig an der geschätzten Restnutzungsdauer orientieren. Grundsätzlich ist die Gestaltung der Vertragslaufzeit beim Mietkauf jedoch flexibel. Im Gegensatz zum Leasing ist es damit beim Mietkauf einfacher, eine einheitliche Finanzierungsstruktur zu schaffen, wenn mehrere Wirtschaftsgüter mit unterschiedlichen Restnutzungsdauern in die Transaktion eingebunden werden sollen.
Gleichmäßige Mietkaufraten oder erhöhte Schlusszahlung
Der Mietkaufvertrag kann mit durchgängig gleichen Raten oder auch mit einer erhöhten Schlusszahlung kalkuliert werden, die dann mit der letzten Mietkaufrate vom Mietkäufer zu zahlen ist. Letzteres wirkt sich dann mindernd auf die laufenden Mietkaufraten aus.
Finanzierungszinssatz
Angabe in % p.a.
Anmerkung: Anders als im Immobilien-Leasing, bei dem die Finanzierungsparameter (z. B. durch Kreditinstitute) sowie die Ertragskomponenten der Immobilien-Leasinggesellschaft einzeln ausgewiesen werden, erfolgt dies beim Mobilien-Mietkaufvertrag nach außen mit einem rechnerischen Finanzierungszinssatz, der sämtliche Positionen beinhaltet.
Zahlungsweise der Mietkaufraten
Die Zahlungsweise gibt an, ob die Mietkaufraten zu Beginn oder am Ende der jeweiligen Zahlungsperiode erfolgen, z. B.:
- monatlich vorschüssig
- vierteljährlich vorschüssig
- monatlich nachschüssig
- vierteljährlich nachschüssig
Abschluss-/Konzeptionsgebühr
Mit dem Mietkäufer wird ggf. eine Abschluss-/Konzeptionsgebühr (häufig auch Bearbeitungsgebühr genannt) vereinbart, die dem erhöhten anfänglichen Verwaltungs-/Konzeptionsaufwand Rechnung tragen soll. Die Höhe wird üblicherweise als Prozentsatz der GIK angegeben. Die Abschluss-/Konzeptionsgebühr ist bei Vertragsabschluss fällig, muss jedoch aufwandsmäßig über die gesamte Grundmietzeit verteilt werden (Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten). Bei Sale-and-Mietkauf-back-Transaktionen erfolgt meist eine direkte Verrechnung mit der Kaufpreisforderung des Mietkäufers. Alternativ kann die Abschluss-/Konzeptionsgebühr ggf. auch im Rahmen der Mietkaufraten mitfinanziert werden.
Mietkauf-Sonderzahlung
Die ggf. vereinbarte Mietkauf-Sonderzahlung ist eine Einmalzahlung an den Mietverkäufer und zu Beginn des Mietkaufvertrages fällig. Sie mindert die Mietbemessungsbasis und damit die laufenden Mietkaufraten.
Leasinggesellschaften treffen ihre Risikoentscheidungen auf Basis einer kombinierten Betrachtung von Unternehmens- und Objektbonität, wobei die Gewichtung je nach Anbieter und Ausgangssituation unterschiedlich ausfällt. Eine Mietkauf-Sonderzahlung verringert aus Sicht der Leasinggesellschaft den zu genehmigenden Gesamtfinanzierungsbetrag und den evtl. nicht vom Objektwert gedeckten Teil des ausstehenden Finanzierungsbetrages (das „Blankorisiko“). Daher wird eine Sonderzahlung meist in Fällen mittlerer bis niedriger Kundenbonität oder in Fällen, in denen der Gesamtfinanzierungsbetrag oder das Blankorisiko gewisse Schwellenwerte (Genehmigungsgrenzen) überschreiten würde, vereinbart.
Die Mietkauf-Sonderzahlung reduziert die verbleibende Mietkaufverbindlichkeit des Mietkäufers (sie ist quasi eine Sondertilgung zu Vertragsbeginn) und kann steuerlich nicht geltend gemacht werden. Bei Sale-and-Mietkauf-back-Transaktionen erfolgt meist eine direkte Verrechnung mit der Kaufpreisforderung des Mietkäufers.
Beispielkalkulation mit grafischer Darstellung
| ECKDATEN | Mietkaufvertrag mit gleichmäßigen Raten (Beispiel 1) | Mietkaufvertrag mit erhöhter Schlussrate (Beispiel 2) |
|---|---|---|
| GESAMTINVESTITIONSKOSTEN: | 1.000.000 EUR | 1.000.000 EUR |
| VERTRAGSLAUFZEIT: | 54 Monate | 54 Monate |
| ERHÖHTE SCHLUSSRATE: | nein | 200.000 EUR (zusätzlich zur normalen Monatsrate) |
| FINANZIERUNGSZINSSATZ: | 7,00 % p.a. | 7,00 % p.a. |
| ZAHLUNGSWEISE DER MIETKAUFRATEN: | monatlich vorschüssig | monatlich vorschüssig |
| ABSCHLUSS-/KONZEPTIONSGEBÜHR: | keine | keine |
| MIETKAUF-SONDERZAHLUNG: | keine | keine |
| MIETKAUFRATE GESAMT: | 21.516 EUR p.m. 258.193 EUR p.a. | 18.373 EUR p.m. 220.473 EUR p.a. |
Weitere Vertragselemente
Im Mobilien-Mietkaufvertrag sind zusätzlich zu den bereits vorgenannten Parametern weitere Vertragselemente von Bedeutung, die jedoch auch von der gewählten Vertragsform und dem Mietkaufobjekt abhängen können. Dies können z. B. sein:
- ggf. Kaution (abhängig z. B. von Unternehmensbonität)
- Mietnebenkosten (diese sind beim Sale-and-Mietkauf-back insbesondere dann für den Mietkäufer relevant, wenn sich hier andere Kosten als vorher in der Eigentumssituation ergeben), z. B. in den Bereichen Versicherungen, Wartung
- Mietkaufratenverlauf (hier kann es im Einzelfall für den Mietkäufer interessant sein, statt des üblichen linearen Verlaufs einen degressiven oder progressiven Verlauf zu vereinbaren)
- Kündigungsklauseln
Anforderungen
Leider ist Sale-and-Mietkauf-back nicht uneingeschränkt für jedes Unternehmen und jede Mobilie geeignet. Informieren Sie sich hier über die Anforderungen.
Restvaluta
Die Restvaluta der Objekte liegen unter dem mutmaßlichen Marktwert, um die gewünschten Effekte erreichen zu können. Eine Ausnahme stellt hier das technische Sale-and-Mietkauf-back dar, das sich auf erst kurz zuvor angeschaffte Objekte bezieht und eine andere Intention hat.
Investitionsvolumen
Die Spanne des Investitionsvolumens liegt bei den klassischen, auch auf Sale-and-Mietkauf-back spezialisieren Mobilien-Leasinggesellschaften bei ca. 250.000 EUR – 20 Mio. EUR, wobei dies nicht die Werte für ein einzelnes Wirtschaftsgut (z. B. eine einzelne Maschine), sondern für die gesamte Transaktion sind. Handelt es sich um Großmobilien oder Großanlagen, können mit hierauf ausgerichteten Gesellschaften auch deutlich größere Volumina abgebildet werden.
Anders als bei neuen Wirtschaftsgütern, bei denen auch sehr kleine Volumina per Mietkauf dargestellt werden können, erfordert das Sale-and-Mietkauf-back eine hohe Bewertungskompetenz gebrauchter Wirtschaftsgüter mit entsprechender gutachterlicher Expertise, woraus sich letztendlich das o. g. Mindestinvestitionsvolumen ergibt.
Weitere Objektanforderungen
Objekte sind nur dann für eine Sale-and-Mietkauf-back-Transaktion geeignet, wenn sie gewisse Voraussetzungen erfüllen. Dies sind insbesondere:
- Es muss sich um werthaltige, fungible und somit drittverwendungsfähige Objekte handeln.
- Die Objekte sollten nicht zu alt sein, um eine adäquate Restnutzungsdauer zu gewährleisten. Eine pauschale Angabe zum Alter ist jedoch durch sehr unterschiedliche Nutzungsdauern unterschiedlicher Wirtschaftsgüter nicht möglich.
- Die Objekte müssen frei von Rechten Dritter (Sicherheiten, Pfandrechte) sein und sich im Eigentum des Unternehmens befinden. Beispiele:
- Im Falle einer gegebenen Zubehörhaftung ist ein Entfall durch Verzichtserklärung bzw. Pfandenthaftungserklärung des Grundpfandrechtsgläubigers erforderlich.
- Im Falle eines gegebenen Vermieterpfandrechtes ist ein Entfall durch Verzichtserklärung bzw. Pfandenthaftungserklärung des Vermieters erforderlich.
- Die Objekte müssen voll funktionsfähig und frei von Mängeln und Defekten sein.
Spezialmaschinen, Spezialanlagen und Sonderanfertigungen, die ausschließlich vom Unternehmen genutzt werden können, kommen nicht in Frage.
Auch wenn im Gegensatz zum Sale-and-Lease-back beim Sale-and-Mietkauf-back durch den vertraglich vereinbarten Eigentumsübergang am Ende der Vertragslaufzeit in dem Sinne kein Verwertungsrisiko für das Objekt besteht, ziehen die Mobilien-Leasinggesellschaften hier weitestgehend ähnliche Anforderungen heran. Letztendlich besteht auch beim Sale-and-Mietkauf-back das Bonitätsrisiko, dass der Mietkäufer während der Vertragslaufzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann und aus dem Grunde eine Verwertung des Objektes ansteht. Insbesondere beim assetbasierten Finanzierungsansatz, der auch für Unternehmen mit geringer Bonität offensteht, ist dieses Risiko von Anfang an präsent.
Unternehmensgröße
Das Statistische Bundesamt definiert in Anlehnung an die Empfehlung (2003/361/EG) der Europäischen Kommission folgende Klassifikation von Unternehmensgrößen:
Kleinstunternehmen
bis 9 tätige Personen und bis 2 Mio. EUR Jahresumsatz
Kleine Unternehmen
bis 49 tätige Personen und bis 10 Mio. EUR Jahresumsatz
Mittlere Unternehmen
bis 249 tätige Personen und bis 50 Mio. EUR Jahresumsatz
Großunternehmen
über 249 tätige Personen oder über 50 Mio. EUR Jahresumsatz
Für eine Sale-and-Mietkauf-back-Transaktion kommen primär „Kleine Unternehmen“, „Mittlere Unternehmen“ und „Großunternehmen“ als Vertragspartner in Betracht, da dies i. d. R. mit den o. g. Investitionsvolumina korrespondiert.
Unternehmensbonität
Bei der nachfolgenden Einordnung der Bonitätsanforderungen gehen wir nicht auf Details zu Ertragslage, Liquiditätslage, Vermögens- und Kapitalstruktur etc. ein.
Auch orientieren wir uns nicht explizit an der Klassifikation einer bestimmten Ratingagentur oder Auskunftei.
Wir differenzieren vereinfacht nach folgenden Bonitätsstufen:
- Sehr gut
- Gut
- Zufriedenstellend
- Schwach
- Mangelhaft
Für das Sale-and-Mietkauf-back kommen zunächst einmal alle Bonitätsstufen von sehr gut bis mangelhaft in Betracht, da die hierauf ausgerichteten Leasinggesellschaften auch einen rein assetbasierten Ansatz verfolgen, bei dem das Mietkaufobjekt und nicht die Unternehmensbonität die zentrale Rolle spielt.
Allerdings können sich für unterschiedliche Unternehmensbonitäten auch deutliche Unterschiede bei der Kalkulation ergeben, insbesondere hinsichtlich
- des Finanzierungszinssatzes und
- der zu leistenden Mietkauf-Sonderzahlung.
Auswirkungen
Eine Sale-and-Mietkauf-back-Transaktion wirkt sich auf viele betriebswirtschaftliche Bereiche des Unternehmens aus. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick.
GuV
Transaktionsphase
Es entsteht kein Veräußerungsgewinn/-verlust.
Vertragslaufzeit
Aufwandswirksam:
- Abschreibung (wird wie bisher fortgeführt)
- Zinsanteil der Mietkaufraten
- ggf. bei Abschluss-/Konzeptionsgebühr, falls nicht über Mietkaufraten mitfinanziert: Auflösung aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP)
- Mietnebenkosten (ggf. analog vor Sale-and-Mietkauf-back-Transaktion)
Steuern
Steuerliche Auswirkungen sollen an dieser Stelle lediglich grob beschrieben werden und hängen maßgeblich von vielen individuellen Faktoren wie z. B. der Rechtsform des Unternehmens ab. Eine detaillierte Beurteilung bzw. Berechnung sollte nur durch Hinzuziehung von Steuerberater*innen erfolgen.
Transaktionsphase
Ertragsteuern (ESt/KSt/GewSt):
Keine Auswirkung auf Ertragsteuern
Umsatzsteuer:
Der Verkauf der Objekte erfolgt vom Unternehmen i. d. R. ohne Umsatzsteuer an den Mietverkäufer (vgl. Abschnitt 3.5 Abs. 7 Sätze 4 und 5 UStAE; Annahme Finanzierungsgeschäft)
Vertragslaufzeit
Ertragsteuern (ESt, KSt, GewSt):
Ertragsteuermindernde Wirkung durch:
- Abschreibung (wird wie bisher fortgeführt)
- Zinsanteil der Mietkaufraten
- ggf. bei Abschluss-/Konzeptionsgebühr, falls nicht über Mietkaufraten mitfinanziert: Auflösung aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP)
- Mietnebenkosten (ggf. analog vor Sale-and-Mietkauf-back-Transaktion)
Ertagsteuererhöhende Wirkung durch:
- Hinzurechnungen gemäß § 8 Nr. 1 a GewStG (25,00 % der in den Mietkaufraten enthaltenen Zinsanteile) (Freibetrag 200.000 EUR)
Vorsteuerabzug:
Nicht relevant, da Mietkaufraten ohne Ausweis von Umsatzsteuer
Liquidität
Transaktionsphase
Liquiditätszufluss:
- Kaufpreis ./. Veräußerungskosten (z. B. Beratung, Vorfälligkeitsentschädigung) ./. evtl. abzulösende Restvaluta = Liquiditätszufluss
Liquiditätsabfluss:
- ggf. Abschluss-/Konzeptionsgebühr: falls nicht über Mietkaufraten mitfinanziert (wird meist direkt mit Kaufpreisforderung des Mietkäufers verrechnet)
- ggf. Mietkauf-Sonderzahlung (wird meist direkt mit Kaufpreisforderung des Mietkäufers verrechnet)
- ggf. Kaution
Vertragslaufzeit
Liquiditätsabfluss:
- Mietkaufraten
- Mietnebenkosten (ggf. analog vor Sale-and-Lease-back-Transaktion)
Bilanz (HGB)
Transaktionsphase
- keine Stärkung des Eigenkapitals
- Bilanzverlängerung bzw. Status quo, abhängig davon, wie die Liquidität verwendet wird
- Verschlechterung bzw. Status quo von Kennzahlen wie Eigenkapitalquote, Fremdkapitalquote, Verschuldungsgrad etc., abhängig davon, wie die Liquidität verwendet wird
- ggf. bei Abschluss-/Konzeptionsgebühr, falls nicht über Mietkaufraten mitfinanziert: Bildung Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP)
- ggf. bei Mietkauf-Sonderzahlung: Reduzierung der Mietkaufverbindlichkeit
- ggf. Bilanzierung Kaution als Forderung
Bilanz (IFRS) / EBITDA
Durch IFRS 16 ist seit dem 01.01.2019 jedes Nutzungsverhältnis, somit auch das Mobilien-Leasing, als Nutzungsrecht („right of use“) zu aktivieren und die zugehörige Verbindlichkeit als Barwert zu passivieren. Eine Off-Balance-Gestaltung wie unter HGB ist unter IFRS (auch nicht bei bisheriger Klassifikation als operate lease) grundsätzlich nicht mehr möglich.
In das EBITDA fließen die linearen Abschreibungen auf das „right of use“ und der Zinsaufwand für die Verbindlichkeit wie folgt ein:
Jahresüberschuss
+/- Steueraufwand/Steueraufwand
= EBT (Gewinn vor Steuern)
+– Zinsaufwand/Zinserträge
= EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern)
+- Abschreibungen/Zuschreibungen auf immaterielle Wirtschaftsgüter
= EBITA (Gewinn vor Zinsen, Steuern und Ab-/Zuschreibungen auf immaterielle Wirtschaftsgüter)
+– Abschreibungen/Zuschreibungen auf Sachanlagen
= EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern, Ab-/Zuschreibungen auf immaterielle Wirtschaftsgüter und Sachanlagen)
Vereinfachte Darstellung der Bilanzauswirkungen (HGB)
Die nachfolgende Darstellung der Bilanzauswirkungen dient lediglich dazu, die möglichen Effekte grundsätzlich darzustellen.
Eckdaten der Transaktion:
Marktwert Mobilien: 5 Mio. EUR
Restbuchwert (Bilanz): 1 Mio. EUR
Veräußerungsgewinn: nein
Restvaluta Mobilien: 1 Mio. EUR
Anmerkungen:
- Bilanzstruktur stark vereinfacht
- keine Berücksichtigung von Steuereffekten
- keine Berücksichtigung von Veräußerungskosten (z. B. Beratungskosten, Vorfälligkeitsentschädigung)
- nicht relevant bei Anwendung der IFRS (International Financial Reporting Standards)
- alle Werte in den Bilanzen in Mio. EUR
Gestaltung / Optimierung
Unter dem Punkt Auswirkungen wurden bereits vor allem die quantitativen Auswirkungen auf die GuV, Steuern, Liquidität und Bilanz beschrieben. Nachfolgend werden ergänzend einige Anlässe aufgeführt, die in Verbindung mit einer Sale-and-Mietkauf-back-Transaktion genannt werden können, jedoch immer individuellen Charakter haben.
Fokus auf das unternehmerische Kerngeschäft
Kapital bleibt nicht weiter in Mobilien gebunden und steht für das Kerngeschäft und damit zusammenhängende Investitionen und Innovationen zur Verfügung.
Neuordnung der Finanzierungsstruktur
Die Sale-and-Mietkauf-back-Transaktion kann wesentlich dazu beitragen, die Finanzierungsstruktur neu zu ordnen und die gesamte Finanzsituation zu verbessern. Damit kann die Liquidität erhöht, die Kapital- und Sicherheitenstruktur optimiert, Kosten gesenkt und die Kreditwürdigkeit verbessert werden.
Optimierung Nachfolge/Erbfolge
Ob familieninterne Nachfolge, Management-Buy-Out (MBO) oder Management-Buy-In (MBI), mit Sale-and-Mietkauf-Back, dem damit verbundenen Kapitalbeschaffungseffekt und den vielfältigen und individuellen Gestaltungsmöglichkeiten lassen sich Unternehmen häufig zukunftsfähig für die nächste Generation machen.
Optimierung Unternehmenskauf/-verkauf
Mit einer Sale-and-Mietkauf-back-Transaktion können Unternehmenstransaktionen (M&A, Private Equity) optimiert werden. Dabei kann Transaktion vor oder nach der eigentlichen Unternehmenstransaktion stattfinden. Zielrichtungen können z. B. die Optimierung des Verkaufserlöses für das zu verkaufende Unternehmen, aber auch die Unterstützung der Akquisitionsfinanzierung sein.
Sonderkonstellationen
Informieren Sie sich hier über einige Sonderkonstellationen, die bei einer Sale-and-Mietkauf-back-Transaktion vorkommen können.
Verkäufer und Mietkäufer nicht identisch
Je nach Komplexität und gesellschaftsrechtlicher Struktur des Unternehmens gibt es häufiger die Situation, dass die verkaufende Gesellschaft eine andere ist als die Mietkäufer-Gesellschaft. Dennoch kann von einem Sale-and-Mietkauf-back gesprochen werden, da sich die Transaktion innerhalb des Unternehmensgeflechts abspielt. Beispiele dafür sind:
- Ein Unternehmen ist vor der Sale-and-Mietkauf-back-Transaktion bereits in eine Besitz- und Betriebsgesellschaft gegliedert, wobei die Besitzgesellschaft nicht nur die Immobilie, sondern auch das wesentliche mobile Anlagevermögen im Eigentum hält.
- In einem größeren Unternehmen soll eine gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung erfolgen.
Großanlage in Verbindung mit Immobilie
Großanlagen bestehen häufig aus Betriebsvorrichtungen, die wesentlicher Bestandteil des Grundstücks sind (z. B. vollautomatisiertes Hochregallager). Inwieweit für die Betriebsvorrichtungen eine separate Sale-and-Mietkauf-back-Lösung oder eine Gesamtlösung zusammen mit der Immobilie möglich ist, ist dann von den Gestaltungsmöglichkeiten der Leasinggesellschaft abhängig. Dafür sind dann Gesellschaften prädestiniert, die sowohl im Immobilien- als auch im Großanlagenbereich aktiv sind.
Vor- und Nachteile
Die nachfolgende Übersicht der Vor- und Nachteile stellt die wesentlichen Aspekte dar, erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Pro
- Sale-and-Mietkauf-back eignet sich bereits ab einem Investitionsvolumen von ca. 250.000 EUR und ist daher grundsätzlich für viele Unternehmen zugänglich.
- Sale-and-Mietkauf-back kann bei assetbasiertem Ansatz auch bei Unternehmen mit geringer Bonität umgesetzt werden.
- Die Umsetzung kann zügig erfolgen.
- Durch den Verkauf zum Marktwert kann ein hoher Kapitalbeschaffungseffekt realisiert werden.
- Die Vertrags- und Kalkulationsstruktur ist unkompliziert.
- Die Schaffung einer einheitlichen Finanzierungsstruktur ist bei Einbindung von mehreren Wirtschaftsgütern mit unterschiedlichen Restnutzungsdauern in die Transaktion grundsätzlich möglich.
- Da kein Veräußerungsgewinn entsteht, erfolgt keine Steuerbelastung.
- Sale-and-Mietkauf-back ist hinsichtlich erhaltener Fördermittel unschädlich.
- Es sind i. d. R. keine Zusatzsicherheiten erforderlich (ggf. jedoch Kaution).
- Sale-and-Mietkauf-back bietet aus Sicht des Unternehmens eine bankunabhängige Finanzierung ohne Covenants und die Schaffung entsprechender Freiräume.
- Es bestehen interessante Gestaltungs- und Optimierungsmöglichkeiten.
- Die spätere Rückübertragung des Eigentums erfolgt automatisch mit der letzten Mietkaufrate.
- Die Verfügbarkeit potenzieller Mobilien-Leasinggesellschaften ist gut.
Contra
- Sale-and-Mietkauf-back erfordert i. d. R. für die Bewertung der gebrauchten Wirtschaftsgüter ein Marktwertgutachten.
- Ein Off-Balance-Effekt (HGB) mit einer Stärkung des Eigenkapitals und einhergehenden Bilanzstrukturoptimierung (HGB) mit entsprechenden Auswirkungen auf die Bilanzkennzahlen und das Unternehmensratings ist nicht gegeben.
- Abschreibung kann nur wie bisher fortgeführt werden; keine Generierung neuen Abschreibungspotenzials
Transaktionsprozess
Der Transaktionsprozess soll lediglich zur generellen Verdeutlichung der Phasen und anfallenden Aufgaben dienen, der jedoch je nach Ausgangssituation auch abweichend gestaltet werden kann. Überschneidungen und Überlappungen sind selbstverständlich möglich.
Phase 1:
Basisdatenerfassung und -analyse
- Kurzcheck Machbarkeit
- Unterlagenmanagement (Zusammenstellung, Aufbereitung, Datenraum)
- Objektanalyse
- Ist- und Soll-Situation Unternehmen (z. B. GuV, Steuern, Liquidität, Bilanz (HGB), ggf. Bilanz (IFRS) / EBITDA)
Phase 2:
Konzeptionierung
- Vergleich mit Alternativen (z.B. Sale-and-Lease-back, Darlehensaufnahme)
- Machbarkeitsanalyse
- Entwicklung Sale-and-Mietkauf-back-Strategie, Term-Sheet
- wirtschaftliche Chancen und Risiken
- steuerliche und juristische Vor- und Nachteile / Konsequenzen
Phase 3:
Anbietersuche und -auswahl / (Gremien-)Beschlüsse
- Identifizierung und Vorauswahl
- Ansprache
- Einholung, Prüfung und Bewertung von indikativen Angeboten incl. Einschätzung Marktwert über Anlagenspiegel
- Verhandlung und (Gestaltungs-)Optimierung
- Entscheidung für ein Angebot und Mandatierung
- Due Diligence (Objekt incl. Marktwertgutachten, Eigentumsprüfung, Einholung Sicherheiten- und Pfandrechtsfreigaben, Unternehmen) durch Mobilien-Leasinggesellschaft
- Herbeiführung endgültiger (Gremien-)Beschlüsse
Phase 4:
Umsetzung und Abwicklung
- Initiierung, Prüfung, Bewertung und Verhandlung relevanter Verträge (Kaufvertrag, Mobilien-Mietkaufvertrag)
- Unterschrift des Gesamtvertragswerkes
- Kaufpreisfälligkeit, Übereignung, Mietkaufbeginn
∞ – phasenübergreifend
- Strukturierung und Moderation des gesamten Transaktionsprozesses
- Monitoring, Reporting, Projektstatusberichte
- ggf. Pflege und Aktualisierung des Datenraumes
- Einbindung von Rechts-/Steuerberater*in, Wirtschaftsprüfer*in je nach Bedarf
Vergleich (Mobilien)
Basics
| BASICS | Sale-and-Lease-back | Sale-and-Mietkauf-back |
|---|---|---|
| VERTRAGSPARTNER: | Mobilien-Leasinggesellschaft | Mobilien-Leasinggesellschaft |
| WESENTLICHE VERTRAGSBESTANDTEILE: | • Kaufvertrag (Sale) • Mobilien-Leasingvertrag (Lease back) • ggf. Finanzierungsvertrag | • Kaufvertrag (Sale) • Mobilien-Mietkaufvertrag (Mietkauf back) • ggf. Finanzierungsvertrag |
| VERTRAGSFORMEN NUTZUNGSVERTRAG: | • Vollamortisationsvertrag • Teilamortisationsvertrag | Mietkaufvertrag (unechter Mietkauf) |
| KALKULATIONSGRUNDLAGE: | Kostenmiete (Basis: Gesamtinvestitionskosten / Mietbemessungsbasis, ggf. Leasing-Sonderzahlung, Finanzierungszinssatz, Vertragslaufzeit, Restwert, Zahlungsweise Leasingraten) | Kostenmiete (Basis: Gesamtinvestitionskosten / Mietbemessungsbasis, ggf. Mietkauf-Sonderzahlung, Finanzierungszinssatz, Vertragslaufzeit, Schlussrate, Zahlungsweise Mietkaufraten) |
| ZUSAMMENSETZUNG NUTZUNGSENTGELT: | Zins- und Tilgungsanteil | Zins- und Tilgungsanteil |
| VERTRAGSLAUFZEIT: | häufig 48 bis 60 Monate, im Einzelfall auch länger | häufig 48 bis 60 Monate, im Einzelfall auch länger |
| SPEZIFISCHE KOSTEN: | • ggf. Abschluss-/Konzeptionsgebühr • ggf. Mietnebenkosten, die über vorherigen Eigentumsstatus hinausgehen | • ggf. Abschluss-/Konzeptionsgebühr • ggf. Mietnebenkosten, die über vorherigen Eigentumsstatus hinausgehen |
| WERTSICHERUNGEN IM NUTZUNGSVERTRAG: | nein | nein |
| FINANZIERUNG: | • Rahmenvertrag, • individuelle Finanzierung und/oder • Eigenmittel der Mobilien-Leasinggesellschaft | • Rahmenvertrag, • individuelle Finanzierung und/oder • Eigenmittel der Mobilien-Leasinggesellschaft |
| KAUTIONSERFORDERNIS: | ggf. ja (abhängig z. B. von Unternehmensbonität) | ggf. ja (abhängig z. B. von Unternehmensbonität) |
| ZINSÄNDERUNGSRISIKO: | nein | nein |
Anforderungen
| ANFORDERUNGEN | Sale-and-Lease-back | Sale-and-Mietkauf-back |
|---|---|---|
| RESTBUCHWERT, RESTVALUTA: | Restbuchwert und Restvaluta unter mutmaßlichem Marktwert der Objekte | Restvaluta unter mutmaßlichem Marktwert der Objekte |
| MINDESTINVESTITIONSVOLUMEN: | ab ca. 250.000 EUR | ab ca. 250.000 EUR |
| WEITERE OBJEKTANFORDERUNGEN: | • werthaltig und fungibel • nicht zu alt • frei von Rechten Dritter und im Eigentum • funktionsfähig und frei von Mängeln und Defekten | • werthaltig und fungibel • nicht zu alt • frei von Rechten Dritter und im Eigentum • funktionsfähig und frei von Mängeln und Defekten |
| UNTERNEHMENSGRÖSSE: | „Kleine Unternehmen“, „Mittlere Unternehmen“ und „Großunternehmen“ | „Kleine Unternehmen“, „Mittlere Unternehmen“ und „Großunternehmen“ |
| UNTERNEHMENSBONITÄT: | alle Bonitätsstufen wegen Möglichkeit assetbasierter Ansatz | alle Bonitätsstufen wegen Möglichkeit assetbasierter Ansatz |
Auswirkungen (Transaktionsphase)
| AUSWIRKUNGEN | Sale-and-Lease-back | Sale-and-Mietkauf-back |
|---|---|---|
| GUV: | Kaufpreis ./. Veräußerungskosten (z. B. Beratung, Vorfälligkeitsentschädigung) ./. Restbuchwert = Veräußerungsgewinn/-verlust | keine |
| STEUERN: | • evtl. Ertragssteuerbelastung (ESt/KSt/GewSt) bei Veräußerungsgewinn, Steuerzahlung aber auch abhängig von evtl. Verrechnungsmöglichkeit mit Verlustvorträgen • Verkauf i. d. R. zzgl. USt | keine |
| LIQUIDITÄT: | • Liquiditätszufluss: Kaufpreis ./. Veräußerungskosten (z. B. Beratung, Vorfälligkeitsentschädigung) ./. evtl. abzulösende Restvaluta ./. evtl. Ertragssteuerbelastung bei Veräußerungsgewinn = Liquiditätszufluss • Liquiditätsabfluss: – ggf. Abschluss-/Konzeptionsgebühr, falls nicht über Leasingraten mitfinanziert – ggf. Leasing-Sonderzahlung – ggf. Kaution | • Liquiditätszufluss: Kaufpreis ./. Veräußerungskosten (z. B. Beratung, Vorfälligkeitsentschädigung) ./. evtl. abzulösende Restvaluta = Liquiditätszufluss • Liquiditätsabfluss: – ggf. Abschluss-/Konzeptionsgebühr, falls nicht über Mietkaufraten mitfinanziert – ggf. Mietkauf-Sonderzahlung – ggf. Kaution |
| BILANZ (HGB): | • Stärkung des Eigenkapitals • Bilanzverkürzung durch Anlagenabgang (Off-Balance) • Verbesserung von Kennzahlen wie Eigenkapitalquote, Fremdkapitalquote, Verschuldungsgrad etc. • ggf. bei Abschluss-/Konzeptionsgebühr, falls nicht über Leasingraten mitfinanziert: Bildung Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP) • ggf. bei Leasing-Sonderzahlung: Bildung Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP) | • Bilanzverlängerung/Status quo, Verschlechterung/Status quo von Kennzahlen wie Eigenkapitalquote, Fremdkapitalquote, Verschuldungsgrad etc. je nach Verwendung der Liquidität • ggf. bei Abschluss-/Konzeptionsgebühr, falls nicht über Mietkaufraten mitfinanziert: Bildung Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP) • ggf. bei Mietkauf-Sonderzahlung: Reduzierung der Mietkaufverbindlichkeit |
| BILANZ (IFRS): | gemäß IFRS 16 Bilanzierung Nutzungsrecht („right of use“) auf Aktivseite und Verbindlichkeit auf Passivseite | gemäß IFRS 16 Bilanzierung Nutzungsrecht („right of use“) auf Aktivseite und Verbindlichkeit auf Passivseite |
Vor- und Nachteile
| VOR- UND NACHTEILE | Sale-and-Lease-back | Sale-and-Mietkauf-back |
|---|---|---|
| PRO: | • geringes Mindestinvestitionsvolumen • auch bei geringer Bonität umsetzbar • zügige Umsetzung • hoher Kapitalbeschaffungseffekt (Verkauf zum Marktwert) • Off-Balance-Effekt (HGB), Bilanzstrukturoptimierung (HGB), Stärkung Eigenkapital, Verbesserung Unternehmensrating • i. d. R. keine Zusatzsicherheiten • bankunabhängige Finanzierung ohne Covenants und Schaffung entsprechender Freiräume • Generierung neuen Abschreibungspotenzials (indirekt) • interessante Gestaltungs- und Optimierungsmöglichkeiten • gute Verfügbarkeit von Mobilien-Leasinggesellschaften | • geringes Mindestinvestitionsvolumen • auch bei geringer Bonität umsetzbar • zügige Umsetzung • hoher Kapitalbeschaffungseffekt (Verkauf zum Marktwert) • unkomplizierte Vertrags- und Kalkulationsstruktur • Schaffung einer einheitlichen Finanzierungsstruktur bei mehreren Wirtschaftsgütern mit unterschiedlichen Restnutzungsdauern • keine Steuerbelastung, da kein Veräußerungsgewinn • unschädlich bzgl. erhaltener Fördermittel • i. d. R. keine Zusatzsicherheiten • bankunabhängige Finanzierung ohne Covenants und Schaffung entsprechender Freiräume • interessante Gestaltungs- und Optimierungsmöglichkeiten • Rückübertragung des Eigentums automatisch • gute Verfügbarkeit von Mobilien-Leasinggesellschaften |
| CONTRA: | • i. d. R. Erfordernis Marktwertgutachten • Vergleichbarkeit angebotener Vertragsformen ggf. schwierig • ggf. Steuerbelastung aus dem Veräußerungsgewinn • nicht bei allen Vertragsformen gesicherte Rückkaufsmöglichkeit | • i. d. R. Erfordernis Marktwertgutachten • kein Off-Balance-Effekt (HGB), keine Bilanzstrukturoptimierung (HGB), keine Stärkung Eigenkapital, keine Verbesserung Unternehmensrating • keine Generierung neuen Abschreibungspotenzials |